賃貸マンションの役割

中古のマンションや一戸建て、土地などの広告欄を見てもらうとわかるのですが（住宅情報誌ではこれらが大部分を占めている）、これらの問い合わせ先は直接の売主ではありません。 売主から売却依頼を受けた仲介業者が、宣伝広告として打っているものです。
新築においては自社物件と社名の宣伝広告として、中古においては「売却依頼を受けた物件をこんなに宣伝してますよ」と、売り主（売却依頼客）にアピールする要素が強いのです。 事実、この手の雑誌を見たお客さんから、仲介業者に物件の問い合わせをしてくることはめったにありません。
ためしに、もしどこかの気に入った物件があったら、その物件の情報元に問い合わせてみてください。 「どこそこの、いくらいくらの物件はありますか〜」とあなたが聞けば、「業者の方ですか〜」と聞き返されることがあるはずです。

業者の方では、常に周辺の物件の状況、相場を把握するとともに、他社の動きもこれらの雑誌を通して知ることができます。 結局、この手の雑誌は業者ための雑誌であり、一般の方にとってはあまり利用価値がないといってよいと思います。
ただ最近では、住宅情報誌もその形態が変わりつつあり、徐々に個人の需要に適合したものになりつつあるようです。 いずれは、個人情報間の売買情報誌に近い形態に移り変わってくるだろうと思われます。
もし皆さんが将来、買い換えを前提としてマイホームを購入しようとしているのなら、今はっきりいえることは、「売るときに売りやすい（言い換えれば、他の人でも欲しくなるような）物件を買っておけ」ということです。 将来、買い換えでステップアップして、もっといい家に住みたいと思っているのならば、将来的にも価値の落ちにくい物件を買っておかないと、後が大変です。
変な家を買ってしまう、将来、売るに売れず、自分の望みどおりの買い換えがままならないということになっ将来永続的にその家に住もうというのなら、あくまでも自分の好みに忠実に家探しをするというのもいいと思いますが、もしそうでないのなら、あらかじめ、売却時・買い換え時のことを考えて購入するのがセオリーだといえます。 なお、あらかじめ、一般読者の皆さんにいっておきたいのですが、業者・営業マンが皆さんを物件案内する際に、必ずしも客観的な判断に基づいた物件の選定方法を皆さんに教えてくれるとは限りません。
彼らも商売ですから、自分の（自社の）都合に良いようなセールストークを平気で使うことがよくあります。 業者、営業マンの立場としては、物件の善し悪しを判断できないお客さんが〃カス物件〃をつかんでくれる、といったことも心のどこかで期待している面が多少なりともあるのです（その方が物件の流通が促され、商売としてやりやすくなるため）。
ですから一般読者の皆さんには、以下で紹介した程度の物件の選び方は最低限、頭に叩き込んでもらって、営業マンのセールストークに惑わされないよう、自分で判断できる目を養っていただきたいと思います（以下では本音で書いた物件の選定法を紹介してありますから必ず皆さんにとって参考になるはずです）。 人気マンションＱ＆Ａ：次ページ以下、皆さんが実際に物件を購入するときに、どのような物件が資産価値の落ちにくい（売るときに売りやすい）のかを判断するための目安を記しておきます。
一般のお客さんに人気のある物件というのはどういうモノか、判断する際に活用してください。 まずはマンションについて、購入者の視点から見た人気順位、チェックポイントをＱ＆Ａ：形式で示しました。
公団・公社の団地などでも、流通物件として売れるのは２階や３階ばかりで、４階以上だと値段が安いもの以外は人気がありません。 将来の買い換え時には、かなり売りづらくなってしまいます。
仮に、エレベーターの付いていない５階建ての物件だとして、あえて階数ごとの順位を付ければ、人気のある順に、２階、３階、１階、４階、５階、のようになるでししょう。 Ｑ：マンションの場合、人気のある階数は？Ａ：高層マンションならば最上階、中層（団地のようにエレベーターのないタイプ）ならば２階が一番人気！その理由は、高層マンションに住みたいと思う人の場合、ほとんどが景色を気に入って購入してしまうためです。
さらに、高層の場合には、大規模開発で密集した形で立てられるケースが多いため、下の階の部屋だと日当たり、風通しが悪くなってしまうためです。 次に、中層でエレベーターがない場合には階段を使うしかないため、若いお客さん以外は下の階を好む傾向があります。

かといって１階となると、防犯上の問題とともに、他の階に比べて一番湿気に悩まされるケースも多く、特に年配のお客さん以外は嫌う傾向があります。 やはり、一般的にエレベーターの付いていない物件で人気のあるのは２階、もしくは３階だＱ：人気のある方角と部屋の位置は？Ａ：東南の角部屋が一番人気が高い！新築でも中古でも、東南の角部屋が一番人気が高いのは今も昔も変わりません。
日当たり、風通しがよく、朝日が入り西日はあたりません。 ある程度、規模の大きいマンションでも、東南の角部屋が一番間取りもよくなっています。
反対に、人気が低いのが北西向きの部屋です。 古いタイプのマンションや団地だと、今でもこういった物件が現実に存在します。
不動産屋からこういった物件を薦められても、買わない方が賢明です。 日中ほとんど日があたらず、湿気にも悩まされ、夕方になってからやっと強烈な西日が差し込んでくるような環境ですから、ろくろく洗濯物も干せません。
住環境としては最低だといっていいでしょう。 中住戸の部屋か角部屋かで迷ったら、角部屋を選びましょう。
風通りは抜群です。 隣の家の騒音にも悩まされることはないでしょう（ただし冬は、周囲を囲まれている中住戸の方が多少保温効果はありそうです）。
Ｑ：駅からは何分くらいまでがいい？Ａ：できれば3分以内、最低でも5〜8分以内です。 将来売るにしろ、賃貸に出すにしろ、駅から近い物件でないことには、話になりません。

Ｑ：周辺環境の最低条件は？Ａ：函付近にある程度の緑地、公園があり、コンビニなどの買い物にも困らないところなら問題ないでしょう。 その他、教育施設、病院、金融機関、娯楽所など、生活環境に応じた施設があるかないかがポイントです。
汚水処理場やごみの焼却場、騒音の大きい幹線道路・高速道路が近くにあるとマイナスです。 やはり、駅から近いものは年数が経過しているものでも価値を落としにくいといえます。
また、駅から遠くとも、バスや他ルートでの交通網が整備されていればＯＫです。 次ページ以降は、本来の住み心地から判断したマンションのチェックポイントです。
パンフレットなどで、物件のグレードや建物自体の価値を判断する際の指標にしてください。 ただし、物件の価値を判定する指標は、広さ・使い勝手・空間的ゆとり・安全性・施設（設備）の充実度と性能・プライバシーの保護・内装の仕上げ状況・住環境といったように、数え挙げればきりがないほどあります。
もし、それら全てを事細かに覚えて判断の指標にしようとなると、それだけでも膨大な知識・情報量を必要とすることになってしまいます。


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